Desahucio y contrato de alquiler. La ley facilita el equilibrio.
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Desahucio y Contrato de alquiler, Covid19

Desahucio y Contrato de alquiler, Covid19

El desahucio por impago y los contrato de alquiler durante el estado de alarma representan un tremendo peso para la economía de los autónomos. La imposibilidad de abrir los negocios y tener que mantener el pago de las mensualidades genera un estrés de caja enorme para cualquier economía.

¡Consultas gratis! 

Por ese motivo, con el compromiso adquirido por Abella Abogados durante este estado de alarma de ayudar y colaborar con diferentes sectores desfavorecidos, o con profesionales que quieren mantener sus negocios y sus profesiones, te proponemos una consulta gratuita de tu caso.

Llámanos al 616744153

Los desahucios y el contrato de alquiler de local durante el coronavirus (Covid19)

El Real Decreto 15/2020 es una regulación muy pobre de los contratos de arrendamiento de local de negocio, pues no aporta una solución real a las penosas circunstancias económicas de la mayoría de los arrendatarios.

Los contratos de arrendamiento de local de negocio y el RD 15/2020

La solución dada por el Gobierno en el Real Decreto 15/2020 a los contratos de arrendamiento de local de negocio regula solamente contratos en función de dos tipos de arrendadores:

  • El arrendador llamado “gran tenedor”.
  • El arrendador que no es “gran tenedor”

Así, deja desatendido todo el abanico de tipos que medían entre una calificación, la de gran tenedor, y la otra, un pequeño arrendador.

Desahucio y RD 15/2020

El RD 15/2020 no regula los impagos ni los motivos por los que se producen; por ejemplo, si nos fijamos solamente en el sector de las bodas y las comuniones, la cancelación de un evento supone principalmente:

  • Pérdida económica para empresarios y profesionales dedicados a los reportajes audiovisuales, a la decoración, a la ropa para los protagonistas y los invitados…
  • Pérdida económica para empresas de viajes.
  • Pérdida económica para autónomos y profesionales de la Hostelería.
  • Etc.

En la mayoría de las ocasiones, los préstamos o las ayudas no llegaron a las pequeñas y medianas empresas. Y si llegaron… ¡Habrá que devolver el préstamo!

El desahucio de tu local de negocios no es una opción. ¡Existe una solución legal!

El RD 15/2020 no es la solución

Como decíamos, es una regulación que nos llama la atención por:

  • No es necesaria, ya que la Ley ya preveía una solución a estos casos, con una figura muy desarrollada que tenía como objetivo buscar un equilibrio entre las partes.
  • Está incompleta, hecha a prisas y mal regulada, porque solamente estructuran dos posibilidades y no definen ni aclaran las situaciones entre ambas.
  • Ofrece un pobre resultado al inquilino, ya que, en el mejor de los casos lo que pueden obtener con aquella regulación es un aplazamiento de la deuda de alquiler.

Pagar el alquiler y tener el local cerrado

Te aconsejamos no incurrir en impagos, pero no es obligatorio que te guste.

Si eres autónomo o profesional y debes pagar un alquiler para tener el local cerrado. ¡Existe una solución legal!

Pagar el alquiler y no tener clientes por causa de las medidas del estado de alarma

Te aconsejamos no incurrir en impagos, pero no es obligatorio que te guste.

Si eres autónomo o profesional y debes pagar un alquiler, pese a no generar ingresos por la falta de actividad sobrevenida por causas excepcionales como las impuestas en el estado de alarma en tiempos del Covid19. ¡Existe una solución legal!

Pagar el alquiler con los préstamos y ayudas del Gobierno

Esta no es la solución a largo plazo, ya que no sabes cuando vas a volver a generar ingresos. Y te recordamos que los créditos y las ayudas deberás devolverlas.

Si eres autónomo o profesional y debes pagar un alquiler. ¡Existe una solución legal!

Desahucio por impago

Siempre te aconsejaremos que pagues el alquiler, pero hay vías legales para negociarlo o ponerlo en suspenso en función de la realidad económica de ambas partes. ¡Existe una solución legal!

El desahucio no es una opción. Si te encuentras en esa situación, ¡Llámanos al 616744153 de inmediato!

Desahucios y contratos de alquiler. La solución legal que te proponemos

La Ley siempre tuvo la previsión de equilibrar a arrendadores y a inquilinos en situaciones anómalas o de carácter excepcional, como en la que vivimos actualmente como consecuencia del estado de alarma.

La cláusula “rebus sic stantibus”

La cláusula rebus sic stantibus parte del principio de mantenimiento del contrato.

Trata de reequilibrar entre las partes la excesiva onerosidad que conlleva mantener en vigor un contrato cuando circunstancias imprevisibles y no imputables a ninguna de ellos esté siendo soportada tan sólo por una de las partes.

Por este motivo, es el recurso que tiene cualquier arrendatario o inquilino para poner encima de la mesa su contrato y hacer una revisión con el arrendador, independientemente del RD 15/2020.

¿Qué requisitos necesita la cláusula “rebus sic stantibus” para ser utilizada?

Como decíamos, se trata de una cláusula que siempre ha estado ahí, y los tiempos actuales justifican su utilización.

Los requisitos de la cláusula “rebus sic stantibus” para ser utilizada:

  • La onerosidad excesiva: la clave del éxito de la cláusula estriba en que concurran un conjunto de circunstancias que permiten afirmar la existencia de la onerosidad sobrevenida del contrato de arrendamiento.
  • La imprevisibilidad de las circunstancias: será un elemento que se cumpla, si no en todos, si en la mayoría de los casos. Va a ser difícil encontrar un contrato de arrendamiento que haya previsto una situación de pandemia, como la actual.

Malos usos de la cláusula “rebus sic stantibus”

Pese la fama que está teniendo en la actualidad esta cláusula, no puede hacernos incurrir en uso abusivo o incluso relajado de la misma.

No se puede hacer un uso de ella carente de pruebas. Siendo importante no olvidar las exigencias de la prueba por parte de los arrendatarios o inquilinos, ya que será suya la obligación de justificar y explicar los criterios de onerosidad excesiva y la imprevisibilidad, además de su evidente merma de recursos económicos.

De este trabajo depende que la reclamación sea estimada por un Juez.

Renegociar la renta del contrato de alquiler o alegar en caso de desahucio

La cláusula “rebus sic stantibus” basa su viabilidad y sus posibilidades de éxito en la capacidad de prueba que tenga el arrendatario o inquilino.

Esta capacidad para probar las exigencias de la cláusula, proporcionará la posición más fuerte al arrendatario debilitando la posición del arrendador.

Según esta posición de fuerza, la cláusula nos ayuda a llegar a nuestro objetivo de renegociar la renta del contrato de alquiler, o de poder hacer alegaciones en caso de desahucio.

La dificultad de probar la excesiva onerosidad

La posición de fuerza en la negociación del arrendatario o inquilino pasa por demostrar la excesiva onerosidad. Será necesario analizar elementos tan dispares como las circunstancias económicas de la parte principalmente arrendataria y en mucho menor grado la de la parte arrendadora.

También habrá que analizar las pérdidas ocasionadas para la actividad, ya que se pueden dar múltiples escenarios:

  • El local tuvo que permanecer obligatoriamente cerrado porque la actividad que se desarrollaba no contaba con permiso de apertura durante el estado de alarma decretado por el Gobierno.
  • El local puede abrir, porque su actividad era permitida, pero no recibe clientes como consecuencia de las medidas de confinamiento.
  • Hay que estudiar la expectativa de ganancias del negocio cuando se abra.
  • Habrá que preguntarse o plantearse otros escenarios en el medio o largo plazo: ¿se han dado unas perdidas superiores al 50%? ¿Hay una pérdida del valor del arrendamiento? ¿Las pérdidas afectan al sector o sólo a una zona? ¿Qué tipo de ayudas públicas ha obtenido el arrendatario o inquilino?…

El equilibrio entre arrendatario o inquilino y arrendador

Aunque en menor medida, también resulta necesario  valorar las circunstancias económicas de la parte arrendadora en relación a las del arrendatario p inquilino, a fin de que la aplicación de la cláusula signifique un equilibrio y no un perjuicio para el arrendador.

La obligación de pago continua

Por tanto, el arrendatario ha de saber que la obligación de pago continúa, aunque es posible obtener una rebaja en el contrato de alquiler.

El arrendador ha de saber que aunque su derecho al cobro de la renta continúe, es posible que si el arrendatario o inquilino decide no pagarle, se verá obligado a interponer una acción de desahucio.

En la situación actual, el procedimiento de desahucio puede hacer que la situación de impago se prolongue al menos un año. Durante este tiempo, tendrá ocupado el local, sin cobrar absolutamente nada por la renta.

Existe una probabilidad muy alta de que en el Juicio se estime la reducción de la renta. Con una característica muy negativa, el arrendatario o inquilino estará ya en concurso de acreedores, dificultando el cobro de la deuda.

El arrendador llega así a una peor situacion que si hubiera aceptado renegociar la renta voluntariamente.

Por lo que el arrendador también ha de valorar con un abogado especializado las eventuales posibilidades de éxito de su arrendatario,  para adoptar una estrategia.

Desahucio y contrato de alquiler. Consulta gratuitamente con tu abogado

La carga de la prueba es importante, por lo que aconsejamos valorar con un abogado especializado las posibilidades de prueba para adoptar una estrategia.

Desahucio y contrato de alquiler. Llámanos al 616744153

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